Rumania: Impuestos sobre la Propiedad
Panorama general del sistema tributario
Rumania mantiene un sistema fiscal estructurado para transacciones inmobiliarias que abarca ingresos por alquiler, propiedad corporativa, ganancias de capital e IVA. Los impuestos principales incluyen el impuesto sobre ingresos por alquiler, el impuesto sobre beneficios corporativos, el impuesto sobre ganancias de capital y el impuesto sobre el valor añadido (IVA) en determinadas operaciones.
Impuesto sobre ingresos por alquiler: todo lo que necesitas saber
Cómo se calcula el impuesto de alquiler en Rumania
Los ingresos netos por alquiler se gravan al 10% después de aplicar una deducción de gastos presunta del 40%. Si el ingreso personal anual total (excluyendo salarios) supera los 26.760 RON (equivalente a 12 salarios mínimos brutos), se requiere una contribución adicional del 10% a la salud. Cuando una persona obtiene ingresos de más de cinco contratos de alquiler por año, estos ingresos se consideran ingresos empresariales.
Tabla de tipos impositivos según ingresos mensuales
<table> <tbody> <tr class="blue-row" > <td colspan="3"><strong>Ingresos mensuales, euros</strong></td> </tr> <tr> <td>1500</td> <td>6000</td> <td>1200</td> </tr> </tbody> <tbody> <tr class="blue-row" > <td colspan="3"><strong>Tipo impositivo, %</strong></td> </tr> <tr> <td>10.00</td> <td>10.00</td> <td>10.00</td> </tr> </tbody> </table>Tributación corporativa en el sector inmobiliario rumano
Las empresas rumanas están sujetas a un impuesto sobre beneficios del 16% sobre los ingresos netos, incluidos los ingresos procedentes de transacciones inmobiliarias. Si una entidad extranjera posee bienes raíces en Rumania, cualquier beneficio relacionado con la propiedad inmobiliaria (incluidas las ganancias de capital) también tributa al 16%. Ciertos tratados fiscales pueden eximir a entidades corporativas extranjeras de este impuesto si cumplen condiciones como mantener al menos el 10% de las acciones durante más de un año.
Impuesto sobre plusvalías en la venta de propiedades
Umbrales y exenciones fiscales para la venta de inmuebles
En Rumania, el impuesto sobre ganancias de capital se aplica a las ventas de bienes raíces. Si una propiedad se vende por más de 450.000 RON (aproximadamente 92.000 EUR), se aplica un impuesto del 3% sobre el importe excedente. Sin embargo, existen ciertas exenciones. Si una propiedad se hereda y se vende dentro de los dos años, no se requiere impuesto. Después de este período, se impone un impuesto del 1% sobre el valor de la propiedad.
IVA en operaciones inmobiliarias: tipos y aplicación
Régimen de IVA según el tipo de transacción
El tratamiento del IVA en transacciones inmobiliarias varía:
Exento de IVA: Ingresos por alquiler y ventas de ciertas propiedades antiguas o terrenos no edificables.
Tipo de IVA del 5%: Aplicado a la venta de viviendas nuevas con una superficie útil máxima de 120 m² y un valor inferior a 450.000 RON.
Tipo estándar de IVA del 19%: Aplicado a la venta de edificios nuevos o parcelas de terreno destinadas a construcción.
IVA con inversión del sujeto pasivo: Si tanto el comprador como el vendedor están registrados para IVA en Rumania, el comprador contabiliza el IVA bajo el mecanismo de inversión del sujeto pasivo.
Costes de transacción en compraventa inmobiliaria
<table> <tbody> <tr class="blue-row" > <td><strong>Descripción</strong></td> <td><strong>Rango de coste</strong></td> <td><strong>Quién paga</strong></td> </tr> <tr> <td>Impuesto de transmisiones patrimoniales</td> <td>0%</td> <td>Nadie</td> </tr> <tr> <td>Honorarios legales</td> <td>1%-3%</td> <td>Comprador</td> </tr> <tr> <td>Honorarios de agente inmobiliario</td> <td>2%-6%</td> <td>Comprador/Vendedor</td> </tr> <tr> <td>Honorarios notariales</td> <td>0.5%</td> <td>Comprador</td> </tr> </tbody> </table>Impuesto sobre bienes inmuebles: edificios y construcciones
Tipos impositivos anuales para propietarios
Rumania impone un impuesto anual sobre edificios, con tipos que varían según la clasificación de la propiedad (residencial o no residencial) y la titularidad (persona física o jurídica).
Tipos impositivos:
Edificios residenciales:
Propiedad de personas físicas: 0.1% a 0.2% del valor imponible.
Propiedad de personas jurídicas: 0.1% a 0.2% del valor imponible.
Edificios no residenciales:
Propiedad de personas físicas: 0.5% a 1.3% del valor imponible.
Propiedad de personas jurídicas: 0.5% a 1.3% del valor imponible.
Determinación del valor imponible del inmueble
Personas físicas: Basado en el valor nocional asignado por las autoridades fiscales locales.
Personas jurídicas: Basado en el valor contable del edificio. Si el edificio no ha sido revalorizado en los últimos cinco años, puede aplicarse un tipo impositivo más alto del 5%.
Nota: La implementación de un nuevo método para calcular el valor imponible de los edificios, basado en estudios de mercado, se ha pospuesto hasta el 1 de enero de 2026. Por lo tanto, el método de cálculo actual permanece vigente para 2025.
Impuesto sobre el suelo: cálculo y plazos de pago
Cómo se determina el impuesto territorial en Rumania
Los propietarios de terrenos en Rumania están sujetos a un impuesto territorial anual, con tipos que dependen de la ubicación, categoría y tamaño del terreno.
Tipos impositivos:
El impuesto es una cantidad fija por metro cuadrado, que varía según:
Ubicación: Zonas urbanas o rurales, siendo las zonas urbanas las que típicamente tienen tipos más altos.
Categoría del terreno: Residencial, comercial, agrícola, etc.
Zona específica dentro del municipio: Centro, periferia, etc.
Ejemplo de cálculo del impuesto territorial
Para terrenos urbanos destinados a uso residencial, el impuesto podría ascender hasta 0.46 euros por metro cuadrado.
Calendario de pagos:
Tanto los impuestos sobre edificios como sobre terrenos se pagan típicamente en dos cuotas iguales:
Primera cuota: Con vencimiento el 31 de marzo.
Segunda cuota: Con vencimiento el 30 de septiembre.
Nota: Los tipos específicos y las regulaciones pueden variar según el municipio. Se aconseja a los propietarios consultar con las autoridades fiscales locales o con un profesional tributario para obtener información precisa sobre sus obligaciones.