Actualizado: Septiembre 2025
Comprar una propiedad en el extranjero es emocionante, pero también implica adaptarse a un nuevo marco legal. Cada país europeo tiene sus propias leyes inmobiliarias, procedimientos y, en algunos casos, restricciones de propiedad para extranjeros. Comprender estas normas es esencial para evitar sorpresas costosas y garantizar que tu inversión sea segura. Esta guía explica los principales requisitos legales para comprar una propiedad en Europa, abarcando desde las reglas de propiedad extranjera y los impuestos de transferencia hasta el papel de los notarios y los contratos.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Europa? (Restricciones de propiedad)
La respuesta corta: en la mayoría de los casos, los extranjeros pueden comprar propiedades en Europa. Destinos populares como España, Francia, Italia, Alemania y el Reino Unido no imponen una prohibición general, lo que hace que comprar una propiedad en Europa como extranjero sea relativamente sencillo. Esta apertura ha convertido a Europa en una de las principales regiones del mundo para la inversión inmobiliaria.
Países con restricciones
Sin embargo, algunos países imponen restricciones o requisitos de aprobación:
Liechtenstein: Quizás el caso más estricto: solo los residentes pueden comprar propiedades, cerrando prácticamente el mercado a los no locales.
Dinamarca: Los extranjeros no pertenecientes a la UE (e incluso los ciudadanos de la UE que no hayan residido en Dinamarca al menos 5 años) necesitan la aprobación del Ministerio de Justicia, especialmente para la compra de segundas residencias.
Malta, Polonia y Hungría: Se requiere un permiso gubernamental. Por ejemplo, Polonia obliga a los compradores de fuera de la UE a obtener aprobación del Ministerio del Interior al adquirir terrenos o propiedades en regiones fronterizas, aunque comprar un piso suele ser más sencillo. Malta, por su parte, exige el permiso AIP (Acquisition of Immovable Property) para compras fuera de las zonas designadas.
Austria y Suiza: Ambos países aplican normas regionales. En Suiza, la Ley Lex Koller limita la propiedad extranjera a determinadas zonas turísticas con topes estrictos de superficie (por ejemplo, máximo 200 m² para un piso). En Austria, algunos estados federados como Tirol y Salzburgo tienen cuotas o sistemas de aprobación para compradores de fuera de la UE.
Grecia y Finlandia: Grecia restringe compras en regiones fronterizas y algunas islas por motivos de seguridad nacional, mientras que Finlandia prohíbe a los no residentes comprar terrenos en las Islas Åland.
Los ciudadanos de la UE/EEE generalmente gozan de más derechos: pueden comprar en las mismas condiciones que los locales. Las reglas más estrictas se aplican a compradores de fuera de la UE.
Si te interesa conocer las políticas específicas de cada país, consulta nuestra sección Países para guías detalladas.
El proceso de compra de una propiedad en Europa
Papel de notarios y abogados
En la mayoría de los países de derecho civil se requiere la intervención de un notario. En Alemania, Francia, España e Italia, el notario redacta la escritura, verifica la transferencia de título y registra la propiedad. Los honorarios notariales suelen ser del 1–2% del precio de compra. En Inglaterra y Gales, las transacciones inmobiliarias suelen estar gestionadas por abogados (solicitors) o conveyancers, y los notarios juegan un papel limitado.
Contratos preliminares y depósitos
Es habitual firmar un contrato preliminar y pagar un depósito (aprox. 10%). Este depósito compromete a ambas partes: si el comprador se retira, lo pierde; si el vendedor se retira, debe devolver el doble.
Búsqueda de título y due diligence
Una búsqueda de título asegura que la propiedad no tenga cargas, deudas o construcciones ilegales. En España, por ejemplo, la nota simple ofrece detalles sobre gravámenes. Este paso es crítico en la due diligence inmobiliaria en Europa.
Cierre y registro
El día de la firma, comprador y vendedor (o sus representantes) firman la escritura final, se transfieren los fondos y el notario inscribe la propiedad en el registro. Sin este registro de escritura, la propiedad no tiene reconocimiento legal.
Para conocer tendencias de mercado y evitar errores comunes en el proceso de compra, consulta nuestro artículo Los 5 errores más comunes de los inversores extranjeros en Europa.
Impuestos, tasas y financiación para compradores extranjeros
Impuestos de transferencia y timbre fiscal
Cada país cobra impuestos sobre la transferencia de propiedad. Ejemplos:
España: 6–13% (según la región)
Francia: 3,8–5,81%
Alemania: 3,5–6,5% según el estado federado
Bélgica: 10–12%, con reducciones para residencia principal
Estos impuestos pueden incrementar considerablemente el coste inicial. También hay que prever tasas de registro y notaría (~1–3%).
Financiación e hipotecas
Muchos compradores preguntan: ¿Puedo obtener una hipoteca siendo no residente? Sí, pero las condiciones varían. Los bancos exigen un número fiscal (ej.: NIE en España, codice fiscale en Italia) y pueden limitar los importes de los préstamos. Esto forma parte del tema de hipotecas para extranjeros en Europa.
Residencia, Golden Visas y leyes de herencia
Residencia a través de inversión inmobiliaria
Algunos países europeos ofrecen residencia mediante la compra de propiedades a través de programas de Golden Visa.
Portugal: Eliminó su Golden Visa inmobiliaria en 2023.
España: Terminó su esquema en abril de 2025.
Grecia: Mantiene la Golden Visa con inversiones entre 250.000–500.000 €, según la región.
Estos programas hicieron de Europa un punto clave en inversión inmobiliaria, pero los cambios demuestran la importancia de mantenerse actualizado.
Leyes de herencia y testamentos
En los países de derecho civil rige la sucesión forzosa, lo que significa que los herederos están determinados por ley. Sin embargo, el Reglamento (UE) 650/2012 permite elegir en el testamento la ley sucesoria de tu país de origen, algo esencial para extranjeros que quieran evitar conflictos.
Para más información sobre inmigración y residencia, consulta nuestro artículo Cambios en visados e impuestos para compradores en Portugal, Grecia y España 2025.
Reflexión final
Comprar una propiedad en Europa como extranjero es posible y, en muchos casos, sencillo, pero requiere atención a las leyes locales, una exhaustiva due diligence y considerar el impacto financiero de los impuestos y tasas. Siempre contrata a un profesional local que defienda tus intereses, especialmente si eres de fuera de la UE. Con la preparación adecuada, podrás navegar con confianza las leyes inmobiliarias europeas y asegurar tu lugar en el continente.
¿Interesado en destinos específicos? Consulta nuestra sección Países para guías legales y fiscales paso a paso.