Las normas de inversión en Europa han cambiado - esto es lo que significa para los compradores inmobiliarios
El cierre de los programas de visa dorada, las reformas fiscales y los nuevos visados para nómadas digitales han transformado las opciones para los inversores en Portugal, Grecia y España.
Durante los últimos dos años, varios destinos europeos populares para la inversión han modificado sus políticas de residencia e impuestos, afectando directamente a quienes buscan comprar propiedades en Europa. Portugal, Grecia y España, en particular, han introducido nuevas reglas que afectan las visas doradas, la residencia por inversión inmobiliaria y los regímenes fiscales para expatriados. En este artículo analizamos los cambios en las visas de inversión inmobiliaria en Europa 2025 y explicamos qué implican para los compradores extranjeros y los inversores que quieren entrar o ampliar su presencia en estos mercados.
Portugal elimina la visa dorada para propiedades - lo que aún pueden hacer los inversores
Cómo el fin de la visa dorada y del régimen fiscal NHR afecta a los compradores en 2025
El programa de visa dorada de Portugal, que durante años atrajo a miles de inversores inmobiliarios, cambió radicalmente en 2023. El gobierno eliminó la ruta inmobiliaria, lo que significa que comprar una vivienda en Portugal ya no da derecho a residencia. La medida se tomó debido a las crecientes preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda en el país.
Además, Portugal puso fin a su conocido régimen fiscal NHR (Non-Habitual Resident). Este programa, muy popular entre jubilados y trabajadores remotos, ofrecía tipos impositivos reducidos sobre las pensiones y ciertos ingresos. Desde enero de 2024 ya no acepta nuevas solicitudes. En su lugar, el país ha introducido una versión modificada, conocida como NHR 2.0, que resulta menos ventajosa y cuya aplicación práctica aún no está del todo clara.
Qué significa para los inversores: la visa dorada Portugal 2025 ya no existe, pero el país sigue ofreciendo vías de residencia a través de otros programas. El visado nómada digital Portugal se ha convertido en una alternativa viable para quienes combinan inversión inmobiliaria y trabajo remoto. Aunque el régimen NHR terminó, Portugal continúa siendo un destino atractivo para la inversión inmobiliaria en Europa gracias a su estilo de vida, estabilidad de mercado y ausencia de impuestos sobre el patrimonio o la herencia. Ahora, invertir en Portugal implica centrarse en el rendimiento del alquiler, la apreciación a largo plazo y los fundamentos del mercado, más que en los beneficios fiscales.
Grecia eleva la visa dorada a 500.000 € en zonas prime - pero aún hay opciones
Dónde invertir en Grecia con 250.000 € y aprovechar ventajas fiscales para jubilados
El programa de visa dorada Grecia ha sido uno de los más accesibles de Europa, pero desde agosto de 2023 el umbral mínimo de inversión se duplicó a 500.000 € en zonas de alta demanda como Atenas, Tesalónica o las islas Cícladas. Sin embargo, en otras regiones como partes del Peloponeso o Creta, sigue siendo posible obtener la residencia invirtiendo 250.000 €.
Paralelamente, Grecia mantiene algunos de los incentivos fiscales más atractivos del continente para jubilados extranjeros. El país aplica un impuesto fijo del 7% sobre las pensiones procedentes del extranjero durante diez años, además de un régimen especial para grandes patrimonios con una contribución única de 100.000 €.
Qué significa para los inversores: la visa dorada Grecia 2025 de 500.000 € ha encarecido la entrada en mercados prime como Atenas, pero la inversión inmobiliaria en Grecia por menos de 250.000 € sigue siendo posible en muchas regiones. Los inversores pueden incluso adquirir varias propiedades pequeñas para cumplir los requisitos. El régimen fiscal griego para jubilados extranjeros continúa siendo uno de los más favorables de Europa, lo que convierte al país en una opción destacada para quienes buscan calidad de vida y optimización fiscal.
Grecia sigue acogiendo con entusiasmo a los compradores internacionales en 2025, pero el foco se ha desplazado hacia los mercados regionales y las estrategias fiscales personalizadas.
España pone fin a la visa dorada - pero su visado nómada digital impulsa la demanda inmobiliaria
Qué significan las nuevas normas fiscales y de residencia para los inversores en 2025
En abril de 2025, España eliminó oficialmente su programa de visa dorada para inversores inmobiliarios. Desde entonces, comprar una propiedad ya no da derecho automático a la residencia, poniendo fin a un sistema que exigía una inversión mínima de 500.000 €.
En su lugar, España ha reforzado su visado nómada digital dentro de la Ley de Startups de 2022/2023. Este visado está destinado a profesionales remotos y emprendedores, y permite estancias renovables de hasta cinco años. Uno de sus principales atractivos es el llamado Régimen Beckham, un régimen fiscal especial para expatriados que ofrece un tipo fijo del 24% sobre los ingresos nacionales y exención total de los ingresos extranjeros durante seis años.
Qué significa para los inversores: el fin de la visa dorada España 2025 ha cerrado la vía de residencia mediante compra inmobiliaria, pero la visa nómada digital España se ha convertido en una alternativa interesante para quienes buscan vivir y trabajar en el país. Aunque no está vinculada directamente a la inversión, beneficia al mercado inmobiliario español, ya que muchos nómadas digitales optan por alquilar o comprar vivienda. Ciudades como Valencia, Málaga y Madrid siguen ofreciendo rentabilidades de alquiler competitivas y gran demanda.
Pese a los cambios, la inversión inmobiliaria en España sigue siendo sólida en 2025, especialmente para quienes aprovechan las ventajas fiscales para expatriados y el dinamismo del mercado del alquiler.
Resumen rápido: Cambios en Visas e Impuestos (Portugal, Grecia, España)
<table> <tbody> <tr class="blue-row" > <td><strong>País</strong></td> <td><strong>Estado de la Visa Dorada (2025)</strong></td> <td><strong>Cambios Fiscales Clave</strong></td> </tr> <tr> <td>Portugal</td> <td>Ruta inmobiliaria eliminada</td> <td>Fin del régimen fiscal NHR</td> </tr> <tr> <td>Grecia</td> <td>Mínimo de 500.000 € en zonas prime; 250.000 € en otras regiones</td> <td>Impuesto fijo del 7% sobre pensiones extranjeras</td> </tr> <tr> <td>España</td> <td>Fin del programa de visa dorada por propiedad</td> <td>Nuevo visado nómada digital con beneficios fiscales para expatriados</td> </tr> </tbody> </table>Cómo adaptar tu estrategia de inversión en 2025
Claves para compradores ante las nuevas reglas en Portugal, Grecia y España
Estos cambios han obligado a los inversores a replantear sus estrategias:
Portugal: el fin de la visa dorada y del régimen NHR ha desplazado el interés hacia la estabilidad del mercado y el crecimiento a largo plazo. Portugal sigue siendo uno de los mejores países europeos para invertir en vivienda en 2025, aunque los motivos sean distintos a los de años anteriores.
Grecia: con la división de umbrales para la visa dorada, la pregunta clave es dónde invertir en Grecia con menos de 250.000 €. El entorno fiscal sigue siendo favorable, especialmente para jubilados y residentes no domiciliados.
España: aunque se ha eliminado la vía inmobiliaria hacia la residencia, la inversión inmobiliaria con visa nómada digital en España emerge como una nueva oportunidad. Las altas rentabilidades turísticas y los incentivos fiscales mantienen el atractivo del mercado.
Estar al tanto de las nuevas normas para inversores extranjeros en Portugal, España y Grecia es esencial. El cambio de enfoque, de “comprar para obtener residencia” a “contribuir económicamente y después invertir si se desea”, refleja una tendencia europea hacia mercados inmobiliarios más sostenibles. Al comprender las reformas fiscales y las nuevas rutas de residencia, los inversores pueden seguir aprovechando el potencial de estos tres destinos clave en el panorama inmobiliario europeo.
Visita nuestra sección de Países para consultar los precios medios por metro cuadrado, la rentabilidad del alquiler y los procedimientos legales para compradores extranjeros en toda Europa.