Инвесторы в недвижимость и будущие экспаты, рассматривающие средиземноморский образ жизни, постоянно выбирают между двумя городами: Барселоной и Лиссабоном. Оба предлагают прибрежное очарование, яркие культуры, растущие технологические сцены и возможности для инвестиций в недвижимость, которые все еще относительно доступны по сравнению с крупными столицами Западной Европы. Но когда речь идет об инвестициях в недвижимость в Европе, какой из этих двух городов предлагает лучшее соотношение цены и качества, доходность и качество жизни в 2025 году?
В этом подробном сравнении мы рассмотрим цены на недвижимость в Барселоне и Лиссабоне, стоимость жизни, рентабельность инвестиций в недвижимость, потенциал сдачи в аренду, налогообложение для иностранцев и долгосрочные перспективы как для инвесторов, так и для собственников жилья.
Стоимость жизни в Барселоне и Лиссабоне в 2025 году
Сравнение ежедневных расходов для экспатов и резидентов
При сравнении стоимости жизни в Барселоне и Лиссабоне португальская столица, как правило, оказывается немного дешевле. По текущим данным Numbeo:
Питание в ресторанах: 13 евро в Лиссабоне против 15 евро в Барселоне (обед среднего уровня)
Проездной на общественный транспорт: 42 евро в Лиссабоне против 54 евро в Барселоне
Продукты: молоко, хлеб и яйца примерно на 10% дешевле в Лиссабоне
По данным рынка от MonoEstate, месячная аренда (однокомнатная квартира вне центра): 1100 евро в Лиссабоне против 1400 евро в Барселоне
Выбор между Лиссабоном и Барселоной для экспатов часто сводится к образу жизни против потенциала зарплаты. Лиссабон предлагает более низкие расходы практически во всех категориях, что делает его идеальным для тех, у кого скромный доход. Однако более высокие зарплаты и больше возможностей трудоустройства в Барселоне могут компенсировать дополнительные расходы, особенно для IT-специалистов и удаленных работников.
Цены на недвижимость в Барселоне и Лиссабоне в 2025 году
Средние цены на квартиры, тенденции и доступность
По данным рынка от MonoEstate:
<table> <tbody> <tr class="blue-row" > <td><strong>Показатель</strong></td> <td><strong>Барселона</strong></td> <td><strong>Лиссабон</strong></td> </tr> <tr> <td>Средняя цена за м2</td> <td>€4,700</td> <td>€4,820</td> </tr> <tr> <td>Средняя цена однокомнатной квартиры</td> <td>€299,400</td> <td>€322,500</td> </tr> <tr> <td>Месячная аренда (однокомнатная вне центра)</td> <td>€1,400</td> <td>€1,300</td> </tr> </tbody> </table>Эти цифры важны для тех, кто ищет информацию о ценах на недвижимость в Барселоне в 2025 году или средней цене квартиры в Лиссабоне. Развивающиеся районы Лиссабона, такие как Арройуш, Беату и Алкантара, предлагают привлекательные цены ниже 3000 евро за м2, в то время как популярные туристические районы, такие как Байрру-Алту, требуют больше. В Барселоне внешние районы, такие как Ноу-Баррис, остаются относительно доступными, в то время как Эшампле и Грасия значительно поднимают цены.
Для более глубокого изучения рынка Барселоны см. нашу полную статью: Сколько стоит квартира в Барселоне в 2025 году?
Налог на недвижимость для иностранцев в Испании и Португалии
Что нужно знать покупателям-нерезидентам
Покупка недвижимости в Барселоне иностранцем:
Налог на передачу имущества: 10% (немного варьируется по регионам)
Годовой налог на недвижимость (IBI): 0,4-1,1%
Налог на прирост капитала: до 23% в зависимости от прироста
Налог на недвижимость в Португалии для иностранцев (Лиссабон):
IMT (налог на передачу имущества): 1-8%, в зависимости от цены и использования
Годовой IMI (муниципальный налог): 0,3-0,45%
Налог на прирост капитала: 28% для нерезидентов
Жизнь в Португалии по сравнению с Испанией в 2025 году также означает понимание того, как сравниваются налоговые режимы. Освобождение от IMT в Лиссабоне для недвижимости стоимостью ниже 92 407 евро предлагает ключевое преимущество. Упрощенный процесс покупки в Португалии также привлекает международных инвесторов.
Налогообложение для резидентов: что, если вы переезжаете?
Если вы решите стать налоговым резидентом в Испании или Португалии, ваш глобальный доход, скорее всего, будет облагаться налогом.
Испания:
Доход по всему миру облагается налогом, как только вы проживаете более 183 дней в году.
Ставки подоходного налога прогрессивные, от 19% до 47%.
Есть взносы на социальное обеспечение, если вы работаете локально.
Португалия:
Португалия предлагала режим нерезидента (NHR) до недавнего времени, позволяя сниженные ставки или освобождение от налогов на иностранный доход. С 2024 года эта схема постепенно прекращается. Была анонсирована новая схема, NHR 2, чтобы заменить ее, но по состоянию на 2025 год она все еще находится на ранних стадиях и еще не полностью функционирует или четко определена.
Налоговые резиденты платят прогрессивный подоходный налог от 13% до 48%.
В обеих странах переезд с удаленным доходом или иностранными дивидендами требует тщательного планирования, чтобы избежать двойного налогообложения. Рекомендуется проконсультироваться с местным налоговым консультантом перед сменой налогового резидентства.
Хотите получить резидентство через недвижимость? Смотрите: Топ стран Европы для получения ВНЖ через покупку недвижимости в 2025 году.
Инфраструктура, безопасность и образ жизни
Качество жизни, здравоохранение и районы
Оба города предлагают отличное качество жизни, но подходят для разных образов жизни:
Барселона имеет здравоохранение мирового класса, международные школы, разветвленное метро и является фаворитом для цифровых кочевников.
Лиссабон более спокойный, с более безопасной обстановкой, живописными районами и быстро растущей стартап-сценой.
Для тех, кто ищет более дешевые города для жизни в Европе в 2025 году, Лиссабон часто выходит вперед - особенно если учитывать долгосрочную аренду или переезд.
Лиссабон и Барселона также входят в топ европейских городов для цифровых кочевников в 2025 году.
Рентабельность инвестиций в недвижимость: Лиссабон против Барселоны
Где заработать больше на аренде в 2025 году
Хотя Лиссабон когда-то считался более бюджетным вариантом для инвесторов, цены во многих районах теперь превысили сопоставимые районы в Барселоне. Сегодня недвижимость в Лиссабоне часто дороже за квадратный метр, особенно в отремонтированных или недавно построенных объектах в центральных районах города.
С другой стороны, Барселона предлагает более высокую среднюю доходность от аренды, особенно во внешних и студенческих районах, таких как Оспиталет или Сант-Андреу. Город выигрывает от постоянного спроса на аренду со стороны международных студентов, удаленных работников и долгосрочных жителей.
Хотя Португалия сохраняет благоприятную для арендодателей регулятивную среду, общая рентабельность инвестиций в недвижимость в Барселоне, как правило, превосходит Лиссабон для инвесторов, сдающих в аренду, ориентированных на стабильную заполняемость и среднесрочную доходность.
Изучите, какие города лидируют по доходности: 5 европейских городов с доходностью от аренды более 6% в 2025 году.
Итоги: куда инвестировать в недвижимость в Европе?
Финальные советы по выбору между Лиссабоном и Барселоной
Выбирайте Барселону, если вы:
Хотите престиж и международную привлекательность
Фокусируетесь на долгосрочном приросте капитала
Ищете стабильный, ликвидный рынок
Можете управлять более высоким первоначальным бюджетом
Выбирайте Лиссабон, если вы:
Предпочитаете более спокойный темп жизни в солнечной прибрежной столице
Сосредоточены на образе жизни, а не на высокой доходности от аренды
Можете управлять немного более высокими ценами на недвижимость в востребованных районах
Цените относительно простой процесс приобретения недвижимости в Португалии
В конечном счете, оба города входят в число лучших городов для покупки недвижимости в Европе в 2025 году, каждый привлекателен для разного профиля инвестора.
Если вы рассматриваете Airbnb или краткосрочную аренду, прочитайте наше руководство: Инвестиции в Airbnb в 2025 году: стоит ли зарабатывать на краткосрочной аренде?
Посетите наш раздел Страны, чтобы изучить средние цены на недвижимость, доходность от аренды, юридические аспекты, налоги и разбивку расходов в городах по всей Европе.