Обновлено: сентябрь 2025
Покупка недвижимости за границей всегда связана с новыми возможностями, но и с необходимостью адаптироваться к другому правовому полю. В каждой европейской стране действуют собственные законы о недвижимости, процедуры оформления и, иногда, ограничения на покупку для иностранцев. Понимание этих правил крайне важно, чтобы избежать лишних расходов и сделать инвестицию безопасной. В этом руководстве подробно рассматриваются ключевые юридические аспекты покупки недвижимости в Европе: от ограничений для иностранцев и налогов на передачу прав собственности до роли нотариусов и договоров.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Европе? (Ограничения на собственность)
В большинстве случаев иностранцы могут покупать недвижимость в Европе. Популярные страны, такие как Испания, Франция, Италия, Германия и Великобритания, не устанавливают общих запретов, что делает покупку недвижимости в Европе для иностранцев достаточно простой. Благодаря этому Европа остаётся одним из ведущих регионов мира для инвестиций в жильё.
Страны с ограничениями
Некоторые государства всё же устанавливают ограничения или требуют специальных разрешений:
Лихтенштейн - наиболее строгий случай: право покупки есть только у резидентов, для иностранцев рынок закрыт.
Дания - иностранцы из стран вне ЕС (а также граждане ЕС, не прожившие в Дании минимум 5 лет) должны получать одобрение Министерства юстиции, особенно для покупки дачных домов.
Мальта, Польша и Венгрия - требуется государственное разрешение. В Польше, например, для покупки земли или недвижимости в приграничных районах необходимо согласие Министерства внутренних дел, хотя покупка квартиры обычно проще. На Мальте действует разрешение AIP (Acquisition of Immovable Property) для объектов вне специальных зон.
Австрия и Швейцария - действуют региональные правила. В Швейцарии закон Lex Koller ограничивает покупку иностранцами недвижимости только курортными зонами с лимитами по площади (например, максимум 200 м² для квартиры). В Австрии отдельные земли, такие как Тироль или Зальцбург, применяют квоты и систему согласований для покупателей из стран вне ЕС.
Греция и Финляндия - в Греции ограничена покупка недвижимости в приграничных районах и на некоторых островах, в Финляндии иностранцам запрещено приобретать землю на автономных Аландских островах.
Граждане ЕС и ЕЭЗ, как правило, имеют более широкие права и могут покупать жильё на условиях, аналогичных местным жителям. Более строгие правила в основном действуют для граждан стран вне ЕС.
Как проходит процесс покупки недвижимости в Европе
Роль нотариусов и юристов
В большинстве стран континентальной Европы сделки с недвижимостью проводятся при обязательном участии нотариуса. В Германии, Франции, Испании и Италии нотариус подготавливает договор, подтверждает переход права собственности и регистрирует объект. Обычно нотариальные услуги составляют 1–2 % от стоимости недвижимости. В Англии и Уэльсе сделки сопровождают адвокаты или лицензированные conveyancers, а роль нотариусов ограничена.
Предварительные договоры и задаток
В Европе принято подписывать предварительный договор и вносить задаток (около 10 %). Этот договор обязателен для обеих сторон: если покупатель откажется, задаток не возвращается, а если продавец откажется - он обязан вернуть двойную сумму.
Проверка титула и юридическая проверка
Проверка титула гарантирует, что недвижимость не обременена долгами, арестами или незаконными постройками. В Испании, например, выписка nota simple предоставляет всю информацию об обременениях. Это важный этап юридической проверки недвижимости в Европе.
Завершение сделки и регистрация
В день закрытия сделки стороны подписывают окончательный договор, происходит передача средств, а нотариус регистрирует объект в земельном реестре. Без регистрации права собственности сделка в Европе не имеет юридической силы.
Налоги, сборы и финансирование для иностранных покупателей
Налог на передачу прав собственности и гербовый сбор
В каждой стране Европы покупка недвижимости облагается налогом на передачу прав собственности. Примеры:
Испания: 6–13 % (в зависимости от региона)
Франция: 3,8–5,81 %
Германия: 3,5–6,5 % (по землям)
Бельгия: 10–12 % (с льготами для первичного жилья)
Эти налоги при покупке недвижимости в Европе значительно увеличивают первоначальные расходы. Кроме того, стоит учитывать нотариальные и регистрационные сборы (1–3 %).
Ипотека и финансирование
Часто иностранцы спрашивают: можно ли получить ипотеку без статуса резидента? Да, но условия зависят от страны. Банки требуют налоговый номер (например, NIE в Испании или codice fiscale в Италии) и иногда ограничивают сумму кредита. В целом речь идёт о рынке ипотек для иностранцев в Европе.
ВНЖ, золотые визы и законы о наследовании
ВНЖ через покупку недвижимости
Ряд стран Европы связывали получение вида на жительство с инвестициями в жильё через золотые визы:
Португалия: завершила программу золотой визы на основе недвижимости в 2023 году.
Испания: отменила золотую визу в апреле 2025 года.
Греция: продолжает выдавать золотую визу при покупке недвижимости стоимостью 250 000–500 000 € (в зависимости от региона).
Эти изменения показывают, насколько важно следить за актуальными правилами получения ВНЖ через покупку недвижимости в Европе.
Наследственное право и завещания
В странах континентальной Европы действует правило обязательной доли наследников, закреплённое законом. Однако Регламент ЕС 650/2012 позволяет иностранцам выбирать право своей страны для регулирования наследства через завещание. Это важный момент для владельцев недвижимости в Европе, чтобы избежать споров между наследниками.
Итог
Купить недвижимость в Европе иностранцу реально и зачастую несложно. Однако необходимо учитывать местные законы, проходить юридическую проверку объекта и заранее закладывать в бюджет налоги и сборы. Особенно для граждан стран вне ЕС важно привлекать местных юристов и консультантов.
С правильной подготовкой можно уверенно ориентироваться в правовых аспектах покупки недвижимости в Европе для иностранцев и безопасно вложить средства в европейский рынок.
Интересуют конкретные страны? Загляните в раздел «Страны» на сайте Mono Estate, где представлены пошаговые юридические и налоговые руководства по каждому рынку.