Изменения инвестиционных правил в Европе - что это значит для покупателей недвижимости
За последние два года несколько популярных европейских направлений для инвестиций значительно изменили свои визовые и налоговые политики, о которых должны знать все иностранные инвесторы в недвижимость. Португалия, Греция и Испания в частности ввели новые правила, касающиеся золотых виз, получения резидентства через покупку недвижимости и налогового режима для экспатов и инвесторов. В этой статье мы подробно рассмотрим изменения в визах и налогах в сфере недвижимости в Европе в 2025 году и объясним, что они значат для инвесторов, желающих войти в эти рынки или расширить свои позиции.
Португалия прекращает золотую визу для недвижимости - что могут сделать инвесторы
Как закрытие золотой визы и налогового режима NHR повлияет на покупателей недвижимости в 2025 году
Программа золотой визы в Португалии, когда-то привлекающая инвесторов в недвижимость, претерпела значительные изменения в 2023 году. Правительство отменило возможность получения золотой визы через покупку недвижимости, что означает, что покупка недвижимости в Португалии больше не дает новым заявителям право на резидентство. Это решение было принято на фоне опасений по поводу доступности жилья в Португалии.
В дополнение к этому, Португалия завершила свою программу налогового резидентства NHR, что имеет серьезные последствия для пенсионеров и удаленных работников. Программа NHR, которая предлагала выгодные фиксированные налоговые ставки на пенсии и определенные виды дохода, закрыта для новых заявителей с января 2024 года. Введен новый режим, часто называемый NHR 2.0, но он считается менее выгодным, и его применение на практике остается неясным.
Что это значит для инвесторов: золотая виза в Португалии закончилась в 2025 году, но страна по-прежнему приветствует инвесторов другими способами. Виза для цифровых кочевников в Португалии для инвесторов в недвижимость предлагает альтернативный маршрут для получения резидентства. Несмотря на закрытие налогового режима NHR, Португалия остается привлекательной для инвестиций в недвижимость благодаря своему стилю жизни, стабильному рынку и отсутствию налога на богатство или наследство. Теперь, инвестируя в Португалию после закрытия золотой визы, акцент делается на доходах от аренды, долгосрочном росте капитала и фундаментальных факторах местоположения, а не на налоговых льготах.
Греция повышает порог золотой визы до €500K в основных районах - но у вас все еще есть варианты
Исследуйте инвестиции в недвижимость в Греции стоимостью менее €250K и умные налоговые преференции для пенсионеров
Программа золотой визы в Греции долгое время считалась одной из самых доступных в Европе, но с августа 2023 года минимальные инвестиции удвоились до €500,000 в зонах с высоким спросом, таких как Афины, Салоники и Киклады. В других частях Греции, таких как районы Пелопоннеса или Крит, все еще применяется порог в €250,000.
Тем временем Греция сохраняет одни из самых привлекательных налоговых стимулов для иностранных пенсионеров в Европе. Фиксированный налог в 7% на иностранные пенсионные доходы (на срок до 10 лет) и режим единовременной выплаты в €100k для состоятельных лиц делают Грецию особенно привлекательной.
Что это значит для инвесторов: правило о золотой визе в Греции на €500K в 2025 году означает, что покупка недвижимости в центральных Афинах стала более дорогой, но инвестиции в недвижимость в Греции стоимостью менее €250K по-прежнему возможны в многих регионах. Инвесторы должны рассмотреть возможность приобретения нескольких небольших объектов недвижимости в Греции, чтобы эффективно соответствовать пороговым значениям. Плоский налог для иностранных пенсионеров в Греции остается ключевым стимулом для инвесторов, ориентированных на образ жизни.
Испания завершает золотую визу - но ее маршрут для цифровых кочевников может увеличить спрос на недвижимость
Что новое визовое и налоговое устройство Испании значит для инвесторов в недвижимость в 2025 году
В апреле 2025 года Испания официально упразднила свою золотую визу для инвесторов в недвижимость. Страна больше не предлагает резидентство через покупку недвижимости, закрывая опцию, которая ранее требовала покупки на сумму €500K.
Вместо этого Испания запустила привлекательную визу для цифровых кочевников в рамках своего Закона о стартапах 2022/2023. Эта виза предназначена для удаленных работников и предпринимателей, предоставляя возможность продления на срок до 5 лет. Ключевым аспектом является Закон Бекхэма - специальный налоговый режим для экспатов в Испании, который позволяет фиксированный налог в 24% на местный доход и полное освобождение от налога на иностранные доходы на срок до 6 лет.
Что это значит для инвесторов: отмена золотой визы в Испании в 2025 году закрыла путь к получению резидентства через покупку недвижимости. Однако виза для цифровых кочевников с налоговыми льготами стала все более популярным маршрутом. Хотя она напрямую не связана с недвижимостью, эта виза все же приносит выгоду арендодателям, так как цифровые кочевники часто арендуют или покупают недвижимость в Испании. Доходы от аренды, особенно в Валенсии, Малаге и Мадриде, остаются высокими.
Несмотря на отсутствие золотых виз, инвестиции в недвижимость в Испании остаются привлекательными в 2025 году, особенно в сочетании с налоговыми преимуществами для экспатов, которые переезжают по новым визовым схемам.
Быстрый обзор: изменения виз и налогов по странам (Португалия, Греция, Испания)
<table> <tbody> <tr class="blue-row" > <td><strong>Страна</strong></td> <td><strong>Статус золотой визы (2025)</strong></td> <td><strong>Основные налоговые изменения</strong></td> </tr> <tr> <td>Португалия</td> <td>Устранен путь через недвижимость</td> <td>Закончился режим налогового резидентства NHR</td> </tr> <tr> <td>Греция</td> <td>€500K минимум в Афинах/основных районах; €250K в других местах</td> <td>Фиксированный налог в 7% на иностранные пенсии активен</td> </tr> <tr> <td>Испания</td> <td>Золотая виза через недвижимость отменена</td> <td>Новая виза для цифровых кочевников с налоговыми льготами</td> </tr> </tbody> </table>Как скорректировать свою инвестиционную стратегию в 2025 году
Ключевые выводы для покупателей недвижимости, сталкивающихся с новыми правилами в Португалии, Греции и Испании
Эти изменения заставили инвесторов пересмотреть свои стратегии:
Португалия: Конец золотой визы и режима NHR сместил акцент на долгосрочные основы недвижимости. Португалия по-прежнему остается одной из лучших стран Европы для инвесторов в недвижимость в 2025 году, но по другим причинам, чем раньше.
Греция: С разделением порога для получения золотой визы, вопрос, где инвестировать в Греции стоимостью менее €250K, стал актуальным. Налоговые режимы остаются благоприятными, особенно для иностранных пенсионеров или лиц без домициля.
Испания: Золотая виза для инвесторов в недвижимость исчезла, но инвестиции в недвижимость в Испании с визой для цифровых кочевников стали жизнеспособной стратегией. С сильным спросом на туристическую аренду и налоговыми стимулами для экспатов Испания по-прежнему в игре.
Оставайтесь в курсе правил для иностранных инвесторов в Португалии, Испании и Греции. Переход от «купить недвижимость, получить резидентство» к «экономически внести вклад, а затем покупать, если хотите» отражает более широкую европейскую тенденцию к устойчивым рынкам жилья. Сосредоточив внимание на изменениях налогов на недвижимость в Европе и адаптируя стратегии инвестирования соответственно, инвесторы все еще могут раскрыть весь потенциал этих динамичных рынков.